土地評価のしくみ

更新日：2022年05月27日 09時10分

評価の内容

固定資産評価基準に基づき、地目ごとに定められた評価方法により評価します。
その評価は3年ごとに見直されます。（評価替え）

宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。
固定資産税の評価地目は、登記簿上の地目に関係なく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目になります。

土地登記簿に登記されている地積により評価を行います。

固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定します。

特に宅地の評価は、地価公示価格の7割を目途に評価しています。

平成9年度から、土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価を公開しています。

宅地の評価は、主に市街地宅地評価法を使用しております。
その算定手順については、下表のとおりとなります。

市街地宅地評価法
	項目	内容
１	用途、状況類似地区の区分	街路の状況、公共施設の接近状況、家屋の疎密度その他宅地としての利用の便等を考慮して用途・状況類似地区を区分します。
２	標準宅地の選定	用途地区内から利用状況、土地の形状などがもっとも標準的と思われる土地を、標準宅地として選定します。
３	標準宅地の鑑定	不動産鑑定士等による鑑定価格を求めます。
４	路線価の付設	鑑定価格をもとに、その標準宅地の沿接する街路の路線価を決定します。（地価公示の7割程度）それに比準してその他の街路の路線価を決定します。
５	固定資産価格の決定	接する街路の路線価をもとに、固定資産価格を決定します。その際には「画地計算法」に基づき所要の補正を行い評価額を決定します。

申告先：本庁地下1階　資産税課（電話番号：0942-30-9012）

平成9年度から、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。

次の算式によって求められます。
負担水準＝前年度課税標準額／新評価額×｛住宅用地特例率（3分の1又は6分の1）｝つまり、前年度の課税標準額が当該年度の固定資産価格に対してどのくらいの水準（割合）にあるかで当該年度の税額を決定します。

住宅用地
負担水準が1.0を超える土地の固定資産税の課税標準額は、負担水準を1.0とした場合の課税標準額まで引き下げます。「課税標準額」の計算は次のようになります。
課税標準額＝固定資産価格×住宅用地特例率
非住宅用地
負担水準が0.7を超える土地の固定資産税の課税標準額は、負担水準を0.7とした場合の課税標準額まで引き下げます。「課税標準額」の計算は次のようになります。
課税標準額＝固定資産価格×0.7

住宅用地
負担水準が1.0未満の土地の課税標準額は、次のようになります。
課税標準額＝前年度課税標準額＋固定資産価格×住宅用地特例率×5%　…[A]
ただし、[A]が固定資産価格に住宅用地特例率を乗じて得た額を上回る場合には、その額とし、固定資産価格に住宅用地特例率を乗じて得た額の20%を下回る場合には20%相当額とします。
非住宅用地
負担水準が0.6未満の土地の課税標準額は、次のようになります。
課税標準額＝前年度課税標準額＋固定資産価格×5%　…[B]
ただし、[B]が固定資産価格の60%を上回る場合には60%相当額とし、20%を下回る場合には20%相当額とします。

【質問】住宅用地とは何ですか？
【回答】住宅用地とはその住宅を維持し、またその効用を果たすために利用されている一画地（一体の土地）のことです。住宅用地は、住宅政策の観点から特例措置による軽減があります。
住宅用地の特例について詳しくは下記をご参照下さい。
住宅用地の課税標準額の特例

【質問】なぜ評価替えは3年に一度なのですか？
【回答】固定資産税は、「適正な時価」を基に課税されるものです。従って、本来であれば毎年度評価替えを行うべきですが、膨大な量の土地について毎年度評価を見直すことは、実務上不可能であることなどから3年ごとに固定資産の価格を見直す制度がとられています。