トップ > 暮らし・届出 > 税金 > 固定資産税 > 土地評価のしくみ

土地評価のしくみ

0400

更新日：2026年05月11日 10時13分

評価の内容

評価方法

固定資産評価基準に基づき、地目ごとに定められた評価方法により評価します。その評価は3年ごとに見直されます。（評価替え）

地目

宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。固定資産税の評価地目は、登記簿上の地目に関係なく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目になります。

地積

土地登記簿に登記されている地積により評価を行います。

価格（固定資産評価額）

固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定します。

特に宅地の評価は、地価公示価格の7割を目途に評価しています。

路線価等の公開

平成9年度から、土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価を公開しています。

宅地の評価

宅地の評価は、主に市街地宅地評価法を使用しております。その算定手順については、下表のとおりとなります。

市街地宅地評価法

	項目	内容
１	用途、状況類似地区の区分	街路の状況、公共施設の接近状況、家屋の疎密度その他宅地としての利用の便等を考慮して用途・状況類似地区を区分します。
２	標準宅地の選定	用途地区内から利用状況、土地の形状などがもっとも標準的と思われる土地を、標準宅地として選定します。
３	標準宅地の鑑定	不動産鑑定士等による鑑定価格を求めます。
４	路線価の付設	鑑定価格をもとに、その標準宅地の沿接する街路の路線価を決定します。（地価公示の7割程度） それに比準してその他の街路の路線価を決定します。
５	固定資産価格の決定	接する街路の路線価をもとに、固定資産価格を決定します。 その際には「画地計算法」に基づき所要の補正を行い評価額を決定します。

住宅用地の課税標準の特例

住宅用地の課税標準の特例をご覧ください。

住宅用地の申告

• 住宅用地の申告をお願いします。次のような場合には、住宅用地の特例に変更がありますので申告をお願いします。

1. 住宅を新築した場合。
2. 事務所、店舗などを住宅として利用し始めた場合。
3. 住宅を取り壊した場合。
4. 住宅を事務所、店舗として利用し始めた場合。
5. 火災・地震等、事故・災害により住宅が損壊した場合。

固定資産（土地）住宅用地申告書（新規・異動）(76キロバイト) | 固定資産（土地）住宅用地申告書（新規・異動）(83キロバイト)

申告先：本庁地下1階　資産税課 （電話番号：0942-30-9012）

税負担の調整措置

税負担の調整措置とは？

平成9年度から、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。

負担水準とは？

次の算式によって求められます。 負担水準＝前年度課税標準額／新評価額×｛住宅用地特例率（3分の1又は6分の1）｝ つまり、前年度の課税標準額が当該年度の固定資産価格に対してどのくらいの水準（割合）にあるかで当該年度の税額を決定します。

調整措置の具体例

非住宅用地の負担調整措置は、下表のとおりとなります。

非住宅用地の負担調整措置

負担水準	課税標準額	前年度と比べて
70％超	今年度評価額×70％	税相当額が下がります。
60％以上 70％以下	前年度課税標準額	税相当額が据え置かれます。
60％未満	前年度課税標準額＋今年度評価額A×5％ ただし、前年度課税標準額＋今年度評価額A×5％により計算した額がAの60％を上回る場合はAの60％、Aの20％を下回る場合はAの20％が今年度の課税標準額になります。	税相当額が上昇します。

住宅用地の負担調整措置は、下表のとおりとなります。

住宅用地の負担調整措置

負担水準	課税標準額	前年度と比べて
100％以上	今年度評価額×住宅用地特例率	税相当額が据え置きの場合と下がる場合があります。
20％以上 100％未満	以下のいずれか低い額 1.今年度評価額×住宅用地特例率 2.前年度課税標準額＋（今年度評価額×住宅用地特例率）×5％	税相当額が上昇します。
20％未満	前年度課税標準額＋（今年度評価額×住宅用地特例率)B×5％ ただし、前年度課税標準額＋（今年度評価額×住宅用地特例率)B×5％により計算した額が、Bの20％を下回る場合は、Bの20％が今年度の課税標準額となります。	税相当額が上昇します。

所要の補正について

土地の評価額は路線価を基に算定します。久留米市では、個々の土地における個別的要因を評価に反映させるため、宅地等の状況に応じて久留米市独自の補正（以下、「所要の補正」といいます。）を適用しています。所要の補正には、土地の状況を把握するため所有者からの申出に基づいて適用するものがあります。申出を受けた土地については、現地調査のうえで補正の適用を判断します。適用要件を満たすと判断できた場合には、原則として申出の翌年度から適用します。詳しくは、資産税課土地担当までお問い合わせください。

所要の補正の内容

	補正の名称	補正の内容	申出（要・不要）
1	日照阻害補正	隣地に中高層建築物が建ったことにより日当たりが悪くなったことによる補正	要
2	土地利用制限補正	農地法・都市計画法・建築基準法等、法律の規制により土地利用に制約を受けることの補正	要
3	都市計画予定地補正	都市計画施設予定地に対する建築規制を考慮して行う補正	不要
4	面積狭小補正	画地全体の地積が狭小な土地について行う補正	不要
5	街路状況補正	画地が接している街路の舗装・幅員等利便の格差を反映させる補正	不要
6	高圧線下補正	高圧線の下に存在することで土地利用に制約を受けることによる補正	不要
7	墓地隣接補正	墓地に隣接していることによる補正	不要
8	鉄道・高速道路沿接補正	鉄道及び高速道路からの騒音・振動等の影響による補正	不要
9	歩道橋補正	歩道橋が設置されていることによる接面街路との一体的利用の不便さ、歩道橋歩行者の視界に入る等に起因した補正	不要
10	水路介在補正	画地が接している正面路線との間に水路が介在するため、利便性が減少する画地に対する補正	不要
11	道路高低差補正	土地と接道路線との間に高低差がある場合に適用する補正	不要
12	低湿地補正	土地自体が湿地帯であるという、土地自体に内在する利用価値の補正	不要
13	残地補正	宅地分譲等でできた、他の目的への利用・転用が難しい状況の土地（画地）に対する補正	不要
14	無道路地補正	接道していない土地について適用する補正	不要
15	導水管補正	大口径の幹線水路上にある土地に対して行う補正	不要
16	宅地化熟成度補正	宅地化の可能性が低い非線引き都市計画区域の雑種地に適用する補正	不要
17	整地補正	整地が必要な土地に対して行う補正	不要
18	土砂災害補正	土砂災害防止法に基づく土砂災害特別警戒区域について建築規制による補正	不要

よくある質問（FAQ）

【質問】住宅用地とは何ですか？

【回答】住宅用地とはその住宅を維持し、またその効用を果たすために利用されている一画地（一体の土地）のことです。住宅用地は、住宅政策の観点から特例措置による軽減があります。住宅用地の特例について詳しくは次のリンクをご参照下さい。住宅用地の課税標準額の特例

【質問】なぜ評価替えは3年に一度なのですか？

【回答】固定資産税は、「適正な時価」を基に課税されるものです。従って、本来であれば毎年度評価替えを行うべきですが、膨大な量の土地について毎年度評価を見直すことは、実務上不可能であることなどから3年ごとに固定資産の価格を見直す制度がとられています。

▲このページの先頭へ